Yunanistan Golden Visa 2025: Yasal Dayanak, Kanunlar ve Madde Madde Hukuki Çerçeve

1) Yunanistan Golden Visa'nın temel yasal dayanağı nedir?

2025 itibarıyla Yunanistan Golden Visa rejiminin ana dayanağı, Yunanistan Göç Kanunu / Göç Kodu niteliğindeki Law 5038/2023 (Ν. 5038/2023 – "Migration Code")'dur. Bu kanun, yatırım yoluyla oturum izinlerini "Residence Permit Type B" başlığı altında düzenler. (unodc.org)

Golden Visa'nın gayrimenkul yatırımıyla alınan türü, Law 5038/2023 içinde özellikle "Article 100" kapsamında düzenlenir (uygulamada "B.5" tip izin olarak anılır). (Stylopoulos & Associates)

2) Golden Visa (gayrimenkul) hangi maddede düzenleniyor?

✅ Law 5038/2023 – Article 100 (B.5)

Yunanistan Golden Visa kapsamında gayrimenkul yatırımıyla verilen 5 yıllık yenilenebilir oturum izninin ana hükmü Article 100'dür. Bu madde;

• kimlerin başvurabileceğini,

• izin süresini,

• yatırımın niteliğini ve asgari şartları,

• bazı özel senaryoları (ör. paylı mülkiyet gibi)
  hukuki çerçeveye bağlar. (Stylopoulos & Associates)

3) 2025'te "son yasa" neyi değiştirdi? (5100/2024 ile güncel eşik ve kurallar)

Golden Visa'nın gayrimenkul ayağında en kritik güncellemeler, Law 5100/2024 – Article 64 ile geldi. Bu hüküm, Law 5038/2023'teki Article 100'ü (gayrimenkul yatırımıyla Golden Visa) değiştirerek bölgelere göre yeni yatırım eşikleri ve bazı özel kategoriler getirdi. (sintorislaw.gr)

2025 itibarıyla uygulanan bölgesel eşikler (genel çerçeve)

• Bazı yüksek talep bölgelerinde €800.000 eşiği

• Diğer bölgelerde €400.000 eşiği

• Belirli özel kategorilerde €250.000 seçeneği (ör. belirli dönüşüm senaryoları)

Bu bölgesel ayrımın ve güncellenen koşulların dayanağı, Law 5100/2024 Article 64 üzerinden Article 100'ün revize edilmesidir. (sintorislaw.gr)

Not: Uygulamada "€250.000" kanalının korunması özellikle dönüşüm (ticari→konut) / özel nitelikli yapı senaryolarında gündeme gelir; bunun belgelendirilmesi için ayrıca idari düzenlemeler yayımlanmıştır (aşağıya bakınız). (Investment Visa)

4) Uygulama belgeleri ve "hangi evrak gerekir" kısmının yasal temeli

Kanun maddeleri çerçeveyi çizer; pratikte başvuruda hangi evrakların istendiği ise idari kararlar / bakanlık kararları ile netleştirilir.

✅ Yunanistan Göç Bakanlığı "Golden Visa" resmi sayfası

Bakanlığın Golden Visa sayfası, rejimin Law 4251/2014'ten gelen kavramsal kökenini ve yatırımcı oturum izni dosya mantığını açıklar; ayrıca "Article 20 / 20B" gibi eski kod atıflarının sistemdeki yerini gösterir. (Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου)

✅ 2025 tarihli F.E.K. / Bakanlık Kararı (evrakların belirlenmesi)

2025'te yayımlanan resmî düzenlemeler içinde, Article 100 (B.5) kapsamında "ilk başvuru/yenileme" gibi süreçlerde istenecek özel belgeleri ve işlem tiplerini tanımlayan kararlar yer alır. Örnek bir 2025 F.E.K. metninde, Article 100 – B.5 başvurularının "ilk/yenileme" işlem türleri olarak geçtiği görülür. (e-forosimv.gr)

Bu tür kararlar, sahada "hangi rapor", "hangi tapu şerhi", "hangi ödeme belgesi" gibi noktaları standartlaştırır.

5) Dönüşüm (ticari → konut) ve teknik rapor mantığı: 2025'te netleşen alan

2024–2025 döneminde en çok konuşulan alanlardan biri, ticari nitelikli taşınmazın konuta çevrilmesi gibi senaryolarda Golden Visa uygunluğunun nasıl belgeleneceğidir.

Bu konuda 2025'e gelindiğinde:

• Law 5100/2024 Article 64'ün yürürlük tarihi sonrası yapılan değişikliklere atıfla,

• mühendis teknik raporu / sertifikasyon yaklaşımıyla belgelendirmenin standardize edildiği,
  çeşitli hukuk bültenleri ve karar özetlerinde aktarılmıştır. (Investment Visa)

6) Golden Visa'nın süre ve yenileme mantığı (2025 çerçevesi)

Golden Visa (gayrimenkul yatırımı) pratikte 5 yıllık bir oturum izni olarak kurgulanır ve şartlar sürdüğü sürece yenilenir. Law 5038/2023'ün yatırım izinlerine ilişkin hükümlerinde yatırımın devamı ve izin süresi/yenileme mantığı açık şekilde yer alır. (Tsiricos Boutique Law Office)

7) Özet: 2025 için "yasal dayanak haritası"

Yunanistan Golden Visa (2025) için en pratik "hukuki dayanak haritası" şöyledir:

1. Law 5038/2023 (Migration Code) – yatırım amaçlı oturum izinlerinin ana kanunu (unodc.org)

2. Law 5038/2023 – Article 100 (B.5) – gayrimenkul yatırımıyla Golden Visa'nın çekirdek maddesi (Stylopoulos & Associates)

3. Law 5100/2024 – Article 64 – Article 100 üzerinde revizyon; bölgesel eşikler ve yeni kurallar (sintorislaw.gr)

4. 2025 F.E.K./Bakanlık kararları – başvuru/yenileme için özel evrak ve süreç standardı (e-forosimv.gr)

5. Dönüşüm/özel kategori sertifikasyonları – 2024–2025 uygulama netleştirmeleri (mühendis raporu vb.) (Investment Visa)